Liebe Leserinnen und Leser, kurz vor der Sommerpause, am 28 Juni 2019 hat der Deutsche Bundesrat dem vom Deutschen Bundestag beschlossenen Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus zugestimmt nach dem im Jahre 2016 eine Gesetzeseinbringung am Veto der Beteiligten gescheitert war. Ziel dieses Gesetzes ist die Wiederbelebung des Mietwohnungsbaus – gerade in Großstädten – um der Wohnungsnot entgegenzuwirken.Um diesen Forderungen gerecht zu werden, wurde der vormals zur Eigenheimförderung langjährig etablierte § 7 b des Einkommensteuergesetzes wiederbelebt.Mit § 7 b EStG wird eine Grundlage geschaffen neben der normalen Abschreibung in Höhe von zwei Prozent zusätzlich fünf Prozent über einen Zeitraum von vier Jahren zusätzlich abzuschreiben.■ Begünstigt ist die Anschaffung/ Herstellung neuer Wohnungen in neuen wie auch bestehenden Gebäuden, wobei die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Herstellung erfolgen muss, um eine „neue“ Wohnung im Sinne des Gesetzes zu sein■ Es muss eine entgeltliche Vermietung zu fremden Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung/ Herstellung und in den folgenden neun Jahren erfolgen, wobei unter entgeltlicher Überlassung eine solche von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verstanden wird■ Die Miethöhe ist nicht begrenzt
■ Die Bauanträge müssen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt bzw. wo ein Bauantrag nicht erforderlich ist muss die Bauanzeige innerhalb dieses Zeitraums gestellt worden sein
■ Letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist das Kalenderjahr 2026 unabhängig ob der Förderzeitraum von vier Jahren in vollem Umfang bereits in Anspruch genommen wurde, da keine Vorgaben in Bezug auf die Fertigstellung des Bauvorhabens bestehen, d.h. die Fertigstellung bzw. Anschaffung muss bis spätestens 31 Dezember 2023 erfolgen, um in den Genuss der gesamten Förderung zu kommen
■ Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche den Betrag von 3000 Euro nicht übersteigen – Vorsicht ist geboten bei nachträglichen Herstellungskosten innerhalb des Förderzeitraums, da dies zu einer Rückgängigmachung der Förderung und zur Nachforderung der Steuern zuzüglich Zinsen führt
■ Die Bemessung der förderfähigen Abschreibung ist auf einen Betrag von 2000 Euro pro Quadratmeter begrenzt – Beispiel: Herstellungskosten der 100-Quadratmeter-Wohnung sollen 300 000 Euro betragen, maximale Sonderabschreibung gem. § 7 b EStG fünf Prozent von 200.000 Euro = 10 000 Euro p. a.
■ Erfüllung der sog. De-minimis-Beihilfen müssen erfüllt sein, müssen also im Einklang mit EU Recht stehen (keine beihilferechtliche Genehmigung durch die Europäische Union erforderlich) und dürfen in drei zusammenhängenden Zeiträumen den Betrag von 200 000 Euro nicht übersteigen Hinweis: Dürfte für den privaten Immobilieninvestor eher nicht zutreffen
■ Keine steuerfreie Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren – dies kann eintreten, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG für das bereits vorhandene und später bebaute Grundstück bereits abgelaufen ist
■ Aus unionsrechtlichen Gründen kann die Sonderabschreibung auch in anderen EU Staaten bzw. in anderen Staaten außerhalb der EU mit denen ein Amtshilfeübereinkommen besteht geltend gemacht werden, sofern eine Besteuerung der Vermietungseinkünfte im Inland sichergestellt ist
Arbeitgeber und Arbeitnehmer
Seit dem 1. Juli 2019 ist der Übergangsbereich „Midijob“ vormals sog. Gleitzone erweitert worden von seinerzeit 850 Euro auf nunmehr 1300 Euro in dessen Bereich der Arbeitnehmer nicht die vollen Beiträge zur Sozialversicherung zu entrichten hat.
Bislang wurde für die Rentenbemessung das verminderte Entgelt (aufgrund einer Formelberechnung) zugrunde gelegt. Nur auf Antrag wurde das tatsächliche Entgelt zugrunde gelegt. Ab 1. Juli 2019 wird per Gesetz das tatsächliche Entgelt zugrunde gelegt.
Erbschaftsteuer: Steuerbefreiung für Familienheim
Grundsätzlich können Kinder eine von ihren Eltern selbst bewohnte Immobilie steuerfrei erben, wenn sie die Selbstnutzung als Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall aufnehmen. Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 28. Mai 2019 II R 37/16 entschieden.
Begünstigt sind Häuser und Wohnungen bis zu einer Größe von 200 Quadratmeter Wohnfläche innerhalb der EU durch Kinder der Steuerklasse I Nr. 2 und der Kinder verstorbener Kinder, soweit die Immobilie durch den Erblasser zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war.
Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Kläger zusammen mit seinem Bruder gemeinsam die Immobilie im Jahr Januar 2014 geerbt. Erst mehr als nach einem Jahr am 20 Februar 2015 schlossen die Geschwister einen Vermächtniserfüllungsvertrag nachdem der Kläger Alleineigentum an der Immobilie erhalten sollte. Erst im Juni 2016 begannen die Renovierungsarbeiten an der Immobilie ohne dass diese zwischenzeitlich durch den Kläger selbstgenutzt wurde, also ein Zeitraum von mehr als zwei Jahren. Da der Kläger nicht glaubhaft darlegen konnte, dass er die Gründe für die verspätete Selbstnutzung nicht zu vertreten hatte, versagte sowohl das Finanzgericht als auch der Bundesfinanzhof letztlich die Steuerbefreiung.
Langenhagen, 29. Juli 2019
■ Thomas Franke, Wirtschaftsprüfer Steuerberater
Keine Ersatzwohnung – keine Räumung?
Wenn ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag gekündigt hat und der Mieter nicht zum Ende der Kündigungsfrist auszieht, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Mieter erheben.
In Räumungsprozessen tragen Mieter dann häufig vor, der Mietvertrag müsse fortgesetzt werden, weil eine Ersatzwohnung nicht zu finden sei. Der allgemein angespannte Wohnungsmarkt führt immer häufiger zu solchen Einwendungen gegen Räumungsansprüche der Vermieter.
Rechtlich stützen sich die Mieter dabei auf die weit gefasste sog. Sozialklausel des § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach können Mieter einer Kündigung der Wohnung widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrages u. a. dann verlangen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dies stellt einen sog. Härtegrund dar.
Kürzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrere Grundsatzentscheidungen zur Sozialklausel, die eben verschiedene Facetten hat, gefällt. Der BGH hat auch dazu Stellung genommen, ob und wann fehlender Ersatzraum als Härtegrund im Rahmen der o. g. Sozialklausel berücksichtigt werden kann (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019, AZ: VIII ZR 180/18).
Nach Ansicht des BGH müssen Mieter konkrete Bemühungen zur Ersatzraumsuche nachweisen. Dies gilt auch, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Denn ein solcher kann allenfalls ein Indiz für das Vorliegen eines Härtegrundes sein. Dies entbindet den Mieter also nicht von seiner Pflicht, im Einzelnen vorzutragen und Beweise dafür anzubieten, dass er sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien wie zum Beispiel Zeitungsannoncen und Internet ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung bemüht hat. Es ist nicht ausreichend, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden.
Ein Hinweis des Mieters im Räumungsprozess, der Wohnungsmarkt sei angespannt und deshalb sei angemessener Ersatzwohnraum nicht zu finden, genügt also nicht, damit das Gericht einen Härtegrund nach der Sozialklausel feststellen und eine Fortführung des Mietvertrages anordnen kann.
In Fällen der Kündigung von Mietverträgen ist sowohl Vermietern als auch Mietern zu empfehlen, sich möglichst frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einzuholen.
■ Lars Heinsohn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte
