Für Wohnungseigentum, meistens in einzelne Wohnungen aufgeteilte Mehrfamilienhäuser, gilt seit dem 1.Dezember 2020 die stark überarbeitete und reformierte Variante des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG). Dabei gehört das Gesetz aufgrund der teilweise wirklich komplizierten Fassung zu den unbeliebtesten, aber auch am meisten vernachlässigten Gesetzen, bei (Wohnungs-) Eigentümern, wie auch Juristen.
Ein Grund sich mit den Auswirkungen der aktuellsten Änderungen für die Praxis auseinanderzusetzen, da das Gesetz bereits in der Vergangenheit nicht mit Übersichtlichkeit und Klarheit glänzte.
Was wurde geändert?
Hintergrund der jetzt umfangreichen Reform war der Bestand des Gesetzes seit 1951 (mit lediglich geringfügigen Anpassungen), welches damals mit dem Ziel der Stärkung des Wohnungsbaus und des Erwerbs von Wohnungseigentum durch eine breite Bevölkerungsschicht initiiert worden war.
Neue strukturelle Themen sollten daher mittels einer Reform Einzug in das Gesetz finden und an die Gegebenheiten der 2000erJahre anpassen. Während die Frist für die Einberufung von Eigentümerversammlungen jetzt von 2 auf 3 Wochen verlängert wurde, kann aber zukünftig auch per E-Mail eingeladen werden, wozu vorher noch die reine Schriftform zu wahren war.
Auch ist die Beschlussfassung jetzt einfacherer geregelt, denn die Eigentümerversammlung ist zukünftig unabhängig von den anwesenden oder vertretenen Eigentümerstimmen immer beschlussfähig.
Auch können einzelne Eigentümer zukünftig Versammlungen anberaumen, wenn der Verwalter daran gehindert ist, oder auf entsprechende Aufforderungen nicht reagiert. Interessant für die Praxis dürfte ferner werden, dass die reine Beschlussfassung konkreter Vorhaben nunmehr auch auf elektronischem Wege im Umlaufverfahren zulässig ist.
Ferner ist zukünftig auch die Zulassung einzelner Eigentümer im online-Modus möglich; als Hybrid-Versammlung – wenn auch noch nicht in reiner Online-Form.
Umbaumaßnahmen
Umbauten können zukünftig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, so dass nicht mehr alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. Die Kosten lasten aber auf denjenigen Eigentümern, die der Maßnahme zugestimmt haben.
Soweit allerdings mehr als die Hälfte der Eigentümer abgestimmt haben und 2/3 der Stimmen zugestimmt haben, hat die gesamte Eigentümergemeinschaft die Kosten der Umbaumaßnahme zu tragen.
Protokoll
Das Protokoll einer Eigentümerversammlung ist zukünftig unverzüglich nach der Versammlung zu erstellen. Bislang war eine solche Vorgabe nicht im Gesetz enthalten, und führte oftmals zu Rechtsstreitigkeiten, da die Anfechtungsfrist mit dem Beschluss zu laufen begann, dieser den Eigentümern aber bei Fristablauf noch gar nicht in schriftlicher Form vorlag.
Flexibilisierung des Verwaltungsbeirats
Über die Besetzung des Beirats, aber auch die Anzahl seiner Mitglieder, kann zukünftig frei entschieden werden. Das bedeutet, dass nicht mehr zwingend drei Mitglieder vorhanden sein müssen. Gleichzeitig wurde die Haftung der Beiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt, auch um mehr Eigentümer für diese Aufgabe zu gewinnen. Die Überwachung des Verwalters wurde ebenfalls als Aufgabe des Beirats in das Gesetz aufgenommen.
Stärkere Rechte für Eigentümer
Jeder Wohnungseigentümer hat zukünftig das Recht, allerdings auf eigene Kosten soweit kein Mehrheitsentscheid vorliegt, eine Ladestation für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Zugänge, Einbruchsschutz und schnelle Internetzugänge zu installieren. Leidglich ein Beschluss zur Umsetzung der Maßnahme ist noch erforderlich.
Bleibt für den Verwalter alles gleich?
Zur Effizienzsteigerung wurden den Verwaltern mehr Rechte bezüglich der „praktischen“ Verwaltung eingeräumt. Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und mit nicht erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft kann der Verwalter zukünftig autonom entscheiden.
Erweitert wurde auch die Möglichkeit dem Verwalter Vorgaben bezüglich der von ihm zu erledigenden Aufgaben zu machen (z.B. Wertgrenzen oder Aufzählungen).
Keinen Eingang in das Gesetz gefunden hat die Forderung nach einem generellen Sachkundenachweis für Wohnungsverwalter. Dieser kann aber zukünftig von jedem einzelnen Eigentümer gefordert werden.
Schließlich ist die Möglichkeit der Abberufung des Verwalters erheblich vereinfacht worden. Der bislang notwendige wichtige Grund für eine Abberufung ist weggefallen, die Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter, unter Einhaltung der Kündigungsfristen, jederzeit abberufen.
Zusammenfassung
Die vorstehende Auswahl stellt nur einen Teil der Änderungen durch die WEG-Reform 2020 dar.
Allerdings gibt es von den einschlägigen Verbänden bereits jetzt schon umfangreiche Kritik, dass die Änderungen teilweise einseitig seien oder nicht vollständig den praktischen Erwägungen Genüge tun, die sich über die Jahre bei Wohnungseigentümergemeinschaften offenbart haben.
Es bleibt daher sowohl Eigentümern, als auch Verwaltern, angeraten, sich insbesondere vor wesentlichen Entscheidungen, fachkundigen Rats zu bedienen um unerkennbare Risiken zu vermeiden.
Im Rahmen des Neubaus, aber auch bei der Aufteilung in Wohnungseigentum, erfordert das umgangssprachlich als Teilungserklärung bezeichnete Dokument die notarielle Beurkundung. Insoweit sollte aber bei dem Vorgang der Begründung von Wohnungseigentum unbedingt die Aufgabenstellung an den Notar lauten, auch die aktuellen Neuerungen zu berücksichtigen und bereits hier die aktuellen Möglichkeiten als Eigentümer auszuschöpfen.
Notar und Rechtsanwalt
Andreas Kellner
Am Markt
30938 Burgwedel
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