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Home Sonderthemen Hannover Region Ost Schimmel in der Mietwohnung – Kehrtwende der Gerichte?
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08:37 14.02.2019
Lars Heinsohn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Ein Dauerbrenner bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern ist Schimmelbildung in der Wohnung. Tritt Schimmel auf, behaupten Mieter häufig, es läge an einer mangelhaften oder veralteten Bausubstanz. Vermieter halten meist entgegen, der Mieter heize und lüfte nicht genug. 

Nach der bisherigen Rechtsprechung, die auch bereits mehrfach Thema von Veröffentlichungen in der Rubrik Steuerberatung und Rechtshilfe war, haben die Amts- und Landgerichte z. T. bis hinauf zum Bundesgerichtshof (BGH) regelmäßig so entschieden: 

Zu einer üblichen Wohnnutzung gehöre, dass Mieter ihre Möbel auch direkt an die Innenseiten der Außenwände stellen dürfen. Ferner sei es für Mieter nicht zumutbar, mehr als zweimal täglich eine Stoßlüftung durchzuführen. Wenn dann bei einer Raumtemperatur von 20 Grad Celsius dennoch Schimmel in der Wohnung auftritt, sei die Wohnung für den vertraglich vereinbarten Zweck, also die Wohnnutzung, nicht geeignet und es liege im mietrechtlichen Sinne ein Baumangel vor. Für die Behebung von Baumängeln ist der Vermieter verantwortlich. 

Nun haben die jüngsten Entscheidungen des BGH zu diesem Thema für Aufsehen gesorgt:

Danach schulde der Vermieter nur einen Baustandard, wie er zur Zeit der Errichtung des Hauses einzuhalten war. Wenn die Wärmeisolierung der Außenwände zwar nach heutigen Maßstäben unzureichend ist, aber dem damaligen Standard zum Zeitpunkt des Baus der Wohnung entspricht, liege grundsätzlich kein Baumangel und insoweit auch kein Mietmangel vor. Drohe also Schimmelpilz, wenn der Mieter bei 20 Grad Raumtemperatur zweimal täglich stoßlüftet und seine Möbel an die Außenwände stellt, so sei der Mieter dafür verantwortlich, wenn die Wärmeisolierung der Außenwände den DIN-Normen zur Zeit des Hausbaus entspricht. Der Mieter müsse dann eben häufiger lüften, mehr heizen und/oder Möbel nicht an Außenwände stellen.

Nach diesen Urteilen (BGH, Urt. v. 5.12.2018, AZ: VIII ZR 271/17 sowie VIII ZR 67/18) war oft zu lesen, der BGH habe die Rechte der Vermieter gestärkt und nehme jetzt die Mieter mehr in die Verantwortung.

Dies ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Denn der BGH hat in diesen Urteilen auch entschieden, dass die Frage, welche Beheizung und Lüftung der Wohnung für den Mieter zumutbar ist, nur unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls beantwortet werden könne. Es ist also keineswegs so, dass Mieter alles Erdenkliche tun müssen, um eine alte Bausubstanz vor Schimmel zu bewahren. Der BGH hatte im konkreten Fall lediglich entschieden, dass jedenfalls ein täglich zweimaliges Stoßlüften von jeweils 13 bis 17 Minuten oder ein dreimaliges Stoßlüften von jeweils zehn Minuten oder ein dreimaliges Querlüften von jeweils drei Minuten für den Mieter nicht unzumutbar sei. Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass die Wohnung mit den vorgenannten alternativen Lüftungsmaßnahmen schimmelfrei gehalten werden kann.

Ganz anders kann es aber sein, wenn eine Wohnung z. B. nur durch täglich fünfmaliges Stoßlüften bei Raumtemperaturen von über 20 Grad Celsius und das Freihalten der Außenwände von Möbeln schimmelfrei gehalten werden könnte. Dann käme es – so auch der BGH – eben auf die Umstände des Einzelfalls an.

Wie die Amts- und Landgerichte zukünftig entscheiden werden, bleibt abzuwarten. In jedem Fall ist Vermietern und Mietern zu empfehlen, sich bei Feuchtigkeitserscheinungen in der Wohnung möglichst frühzeitig fachkundigen Rechtsrat einzuholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte

Ein neues Wohngebiet für junge Familien. Foto:Busche
Ein neues Wohngebiet für junge Familien. Foto:Busche

Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem im Haushalt lebenden Kind unter 18 Jahren können seit September 2018 Baukindergeld beantragen. Voraussetzung ist ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 75 000 Euro pro Jahr und 15 000 Euro pro Kind. Bei einem Kind beträgt das maximale zu versteuernde Einkommen somit 90 000 Euro. Pro Kind und Jahr werden 1200 Euro über zehn Jahre ausgezahlt. Einer Familie mit einem Kind stehen somit insgesamt 12 000 Euro, einer Familie mit zwei Kindern 24 000 Euro zu. Mit jedem weiteren Kind erhöht sich das Baukindergeld erneut um 12 000 Euro.

Gewährt wird das Baukindergeld rückwirkend ab 1. Januar 2018. Voraussetzung ist eine Anschaffung von Neu- bzw. Bestandsimmobilien in der Zeit vom 1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020. Anträge auf Gewährung nimmt ausschließlich die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) entgegen. Anträge können nur online gestellt werden. Die Antragsfrist beträgt drei Monate nach dem Einzug in die Wohnung. lps/Cb

Zu Beginn des neuen Steuerjahres stellen sich viele Steuerpflichtige die Frage, wie man die Steuerlast möglichst gering halten und vielleicht sogar den Staat an angefallenen Kosten beteiligen oder Zuschüsse von ihm erhalten kann. Viele deutsche, europäische und andere internationale Vorschriften erscheinen Steuerzahlern wie ein schwer durchschaubares Dickicht, das man ohne professionelle Hilfe kaum durchdringen kann. Nicht wenige Steuerpflichtige basteln deshalb lange an ihrer Steuererklärung und ärgern sich später über nur geringe Erstattungen oder sogar Nachforderungen vom Finanzamt. Wer eine dauerhafte Entlastung durch Rückerstattung oder die Vermeidung von Steuern anstrebt, kann fachkundige Unterstützung gebrauchen. Dafür gibt es Fachleute: die Steuerberaterinnen und Steuerberater. Laut Steuerberatungsgesetz (StBerG) sind sie als Organe der Steuerrechtspflege zur geschäftsmäßigen Hilfeleistung in Steuerfragen für Privatpersonen und Unternehmer unbeschränkt berechtigt. Sie beraten bei Steuererklärungen, erstellen Jahresabschlüsse und Buchführungen. Weiterhin prüfen sie die Steuerbescheide ihrer Mandanten und vertreten diese vor den Finanzgerichten. lps/Cb

Bei Werkstattarbeiten sollten alle Belege sorgfältig aufbewahrt werden.
Bei Werkstattarbeiten sollten alle Belege sorgfältig aufbewahrt werden.

Ungünstige Witterung erhöht im Winter und Frühjahr die Unfallgefahr auf den Straßen. Selbst wenn sich daraus nur Blechschäden ergeben, sind die Reparaturkosten oft hoch. Befindet sich der Fahrer oder die Fahrerin zum Zeitpunkt des Unfalls jedoch auf einer beruflich bedingten Fahrt, werden einige Ausgaben vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt. Erfüllt ist diese Voraussetzung etwa auf dem Weg zur oder von der Arbeitsstätte.

Gleiches gilt für Heimfahrten im Zusammenhang mit einer doppelten Haushaltsführung und für dienstlich begründete Fahrten und Reisen sowie für Schäden, die während der Arbeitszeit an einem geparkten Fahrzeug entstehen, auch wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann. Es zählen auch Fahrten zu Vorstellungsgesprächen und Fortbildungen. Kleinere Umwege werden geduldet. Gegnerische Reparaturkosten können ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. In bestimmten Fällen können Unfallkosten auch als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden.

Das Finanzamt berücksichtigt nicht nur die Werkstattrechnung. Auch Aufwendungen für Sachverständige, Anwälte oder Gerichtskosten zählen zu den außergewöhnlichen Aufwendungen mit steuermindernder Wirkung. Zu Buche schlagen weiterhin Abschleppkosten und Selbstbeteiligungen der Kaskoversicherung. Kam es zu Verletzungen oder anderen gesundheitlichen Schädigungen, können auch Ausgaben für Ärzte, Klinikaufenthalte, ambulante und stationäre Rehamaßnahmen, Physiobzw. Ergotherapie als Werbungskosten abgesetzt werden.

Im Zweifel fragt man beim/bei der Steuerberater/in nach, ob die Unfallkosten als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen geltend zu machen sind. Alle Belege sind aufzubewahren. lps/Cb

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