In Wohnraummietverträgen wird häufig vereinbart, dass Mieter zum Mietbeginn eine Mietsicherheit (Kaution) leisten müssen. Diese darf gesetzlich bis zu drei Kaltmieten betragen (also ohne Betriebskostenanteil). Mieter haben das Recht, die Kaution in bis zu drei monatlichen Raten zu zahlen, die erste Teilzahlung zum Beginn des Mietverhältnisses und die weiteren jeweils zur Fälligkeit der Miete.
Kaution kommt auf gesondertes Konto
Die Kaution wird zumeist als Geldsumme geleistet, welche der Vermieter getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Mietkautionskonto anlegen muss. Alternativ legen Mieter ein eigenes Mietkautionskonto an und verpfänden dieses an den Vermieter.
Schon mit der Leistung der Kaution erwerben Mieter einen Anspruch auf Rückgewähr, der jedoch aufschiebend bedingt ist. Die Bedingung tritt ein, wenn das Mietverhältnis beendet und die Wohnung zurückgegeben ist. Damit ist der Anspruch aber noch nicht fällig. Die Fälligkeit tritt erst ein, wenn für den Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist verstrichen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. In aller Regel werden für die Prüfungs- und Überlegungsfrist drei bis sechs Monate für ausreichend erachtet: Der Vermieter muss überblicken können, ob er wegen seiner Ansprüche gegen den Mieter auf die Kaution zurückgreifen muss.
Dann muss der Vermieter über die Kaution abrechnen und mit etwaigen Gegenforderungen aufrechnen. Der Vermieter kann unter Umständen auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution ausüben, z. B. wegen noch ausstehender Betriebskostenabrechnungen, wenn Nachforderungen zu erwarten sind. Aufrechnen kann der Vermieter aber nur mit gleichartigen Forderungen. Wenn die Kaution als Geldsumme geleistet worden ist, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsbetrages einschließlich inzwischen aufgelaufener Zinsen. Dann kann der Vermieter also mit eigenen Zahlungsansprüchen, z B. wegen Mietrückständen oder Schadensersatzforderungen, aufrechnen.
Bei Problemen frühzeitig Rechtsrat einholen
Wurde die Kaution jedoch als verpfändetes Mietkautionskonto (Sparbuch) geleistet, fehlt es an der Gleichartigkeit der Forderungen. Denn der Mieter hat in diesem Fall einen Anspruch auf Herausgabe des Sparbuches und Freigabe des Guthabens, während der Vermieter ggf. Zahlungsansprüche hat. Eine Aufrechnung ist dann nicht möglich (Amtsgericht Neustadt am Rübenberge, Urteil vom 15.02.2019, AZ: 40 C 497/18). Auch ein Zurückbehaltungsrecht scheidet insoweit aus (Landgericht Hannover, Beschluss vom 22.02.2013, AZ: 14 S 58/12).
Sowohl Vermietern als auch Mietern ist zum Ende eines Mietverhältnisses zu empfehlen, sich frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einzuholen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
■ Lars Heinsohn Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte
Steuerliche Weihnachtszeit
Einer der größten steuerlichen Fallstricke in der Weihnachtszeit dürfte die Weihnachtfeier sein. Viele Unternehmen feiern mit ihren Mitarbeitern und bedanken sich damit für den Einsatz im abgelaufenen Jahr. Der Gesetzgeber hat einfache Vorschriften geschaffen, um den Unternehmen steuerliche Vorteile einzuräumen, daran aber auch strenge Bedingungen geknüpft.
Bis zu einem Betrag von durchschnittlich 110 Euro (inklusive der Umsatzsteuer) pro Teilnehmer sind die Kosten ohne weitere Veranlassung als Betriebsausgabe abzugsfähig. Hierzu zählen alle Kosten, die im Rahmen der Feier anfallen. Beispielsweise sind dies Kosten für Speisen, Getränke, An- und Abreise, Eintrittskarten oder Übernachtung. Wird eine Eventangentur mit der Ausrichtung beauftragt, Räumlichkeiten extra angemietet oder aber ein Weihnachtsmann engagiert, sind diese Kosten zwingend mit in die Durchschnittsberechnung einzubeziehen.
Erhalten die Arbeitnehmer auf der Weihnachtsfeier zusätzlich Geschenke, müssen diese nicht mit in die durchschnittlichen Kosten einbezogen werden. Sie sind bis zu einem Gesamtwert von 44 Euro (einschließlich Umsatzsteuer) steuer- und sozialversicherungsfrei für die Arbeitnehmer.
Wird die Grenze von 110 Euro dennoch überschritten, sind die übersteigenden Kosten steuerschädlich und müssen zusätzlich als geldwerter Vorteil beim Arbeitnehmer der Lohnsteuer und Sozialversicherung unterworfen werden.
In der Hochsaison der Weihnachtsmänner, Engel und Nikoläuse ist bei der Beauftragung, zum Beispiel im Rahmen einer Firmenfeier, zu beachten, dass der Beauftragte selbstständig tätig ist und Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit erzielt. Die Einnahmen, abzüglich der entstanden Kosten, sind der Einkommensteuer zu unterwerfen. Es ist zusätzlich zu prüfen, ob für den beauftragten selbstständigen Weihnachtsmann die Pflicht zur Künstlersozialabgabe besteht. Bei einem einmaligen Auftrag und keiner weiteren abgabepflichtigen Beauftragung im Kalenderjahr, fällt keine Künstlersozialabgabe an. Ist der Weihnachtsmann nur für einen Auftraggeber tätig, ist zusätzlich die Sozialversicherungspflicht bezüglich einer möglichen Scheinselbstständigkeit zu prüfen.
Die Anstellung eines Weihnachtmanns in einem abhängigen Beschäftigungsverhältnis macht vieles einfacher. Die Tätigkeit kann in diesem Fall als kurzfristige Beschäftigung oder als Minijob ausgeführt werden. Ein weiterer Vorteil bei dieser Variante ist die Möglichkeit, steuerfreie Zuschläge zu zahlen.
Der weitverbreitete Wunsch nach weißen Weihnachten ist steuerlich ebenfalls interessant. Sollte es weiße Weihnachten geben, sind die Kosten für die beauftragte Schneeräumung im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen bei der Einkommensteuerveranlagung abzugsfähig. Voraussetzung ist das Vorliegen einer Rechnung, die nicht bar gezahlt wurde.
Werden ein paar Regeln eingehalten kann Weihnachten (auch steuerlich) kommen! Frohe Weihnachten und alles Gute für 2020!
■ Dipl.-Kfm. (FH) Christian Katz Steuerberater Steuerkanzlei Katz
Am Ortfelde 22
30916 Isernhagen
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