Seit einigen Monaten beschäftigen die Auswirkungen der Corona-Pandemie zunehmend die Gerichte. Vorwiegend im Gewerberaum-Mietrecht gibt es vielfach unterschiedliche Auffassungen von Vermietern und Mietern darüber, wie mit den Folgen von behördlich angeordneten Beschränkungen, insbesondere Schließungen von Lokalen oder Läden, umzugehen ist. Das betrifft hauptsächlich die Mietzahlungen, aber auch Fragen des Bestandes von Mietverträgen.Dabei sind die bisherigen gerichtlichen Entscheidungen zum Teil sehr unterschiedlich: So hat z. B. das Oberlandesgericht Frankfurt entschieden, der Mieter eines Restaurants könne keine Anpassung der Miete verlangen, weil die Corona-Verordnungen keinen unmittelbaren Bezug zum Mietobjekt (Restaurant) hätten, sondern der Kontaktminimierung dienen, um potenzielle Gefahren zu vermeiden. Das Objekt an sich könne weiter genutzt werden; selbst eine Schließung betreffe nur das sogenannte Verwendungsrisiko, welches beim Mieter liege. Eine Mietanpassung sei insbesondere dann für den Vermieter unzumutbar, wenn dieser mit den Mieteinnahmen erhebliche Verbindlichkeiten (z. B. Finanzierungsdarlehen) abdecken müsse (OLG Frankfurt, Urt. v. 17.9.2021, AZ: 2 U 18/21).
Ähnlich haben auch andere Gerichte entschieden: Die durch eine landesrechtliche Corona-Schutzverordnung verfügte Betriebsschließung einer Diskothek stelle in der Regel keinen Mietmangel dar; die daraus folgende nicht gegebene Nutzbarkeit des Mietobjektes falle in das Verwendungsrisiko des Mieters (LG Krefeld, Urt. v. 30.6.2021, AZ: 2 O 546/20). Gleiches gelte im Fall der Untersagung des Betriebs einer Gaststätte; es bestehe auch kein Anspruch auf Mietanpassung, wenn der Mieter die Pflicht übernommen habe, eine Betriebsunterbrechungsversicherung anzuschließen (LG München, Urt. v. 20.1.2021).
Anders hat aber z. B. das Landgericht Itzehoe entschieden: Während einer behördlich angeordneten pandemie-bedingten Schließung einer Gaststätte liege eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, so dass die Miete in dieser Zeit um 25 Prozent reduziert sei (LG Itzehoe, Urt. v. 30.7.2021, AZ: 9 S 97/20). Das Kammergericht (Berlin) hat ebenfalls geurteilt, dass ggf. eine Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden könne und beim Wegfall der wesentlichen Umsätze eine Mietreduzierung von 50 Prozent in Betracht komme, z. B. bei einer gemieteten Hotel-Immobilie (KG (Berlin), Beschl. v. 11.3.2021, AZ: 8 U 1106/20; KG (Berlin), Urt. v. 1.4.2021, AZ: 8 U 1099/20). Zudem ist das Kammergericht der Auffassung, der Mieter müsse nicht vor einer Mietanpassung zunächst alle seine finanziellen Reserven einsetzen, sondern nur, soweit diese liquide vorhanden seien und dem Mieter noch eine Reserve verbleibe, um wirtschaftliche Unsicherheiten der Pandemie abzufedern.
Kündigen (außerordentlich) könne ein Mieter bzw. Pächter eines Restaurants wegen coronabedingter Schließungen nach Ansicht des OLG Frankfurts nicht, da dies zu einer dauerhaften Regelung (Vertragsbeendigung) führen würde, die Corona-Pandemie aber nur temporärer Natur sei (OLG Frankfurt, Urt. v. 17.9.2021, AZ: 2 U 147/20).
Ein Mietvertrag sei in Pandemie-Zeiten auch nicht nichtig, so urteilt das Landgericht Düsseldorf. Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, im Zeitraum angeordneter Beschränkungen (hier einer Backwaren-Filiale mit Stehcafé) sei der Mietvertrag auf einen gesetzlich verbotenen Erfolg gerichtet und daher nach § 134 BGB nichtig (LG Düsseldorf, Urt. v. 30.8.2021, AZ: 21 S 14/21).
So unterschiedlich die Gerichtsurteile zum Teil auch sind, kristallisiert sich aus der Vielzahl der Entscheidungen dennoch als roter Faden heraus, dass pandemie-bedingte Beschränkungen zwar grds. kein Recht zur (außerordentlichen) Kündigung geben und auch keinen Anspruch auf Mietminderung, jedoch können nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage Vertragsanpassungen in der Form zeitlich begrenzter Anpassungen der Miete in Betracht kommen. Dabei muss der Mieter allerdings zunächst grds. seine Reserven einsetzen und auch alle Möglichkeiten staatlicher Unterstützungen (z. B. Corona-Beihilfen oder Kurzarbeitergeld) sowie alternativer Geschäftsmodelle (z. B. Außer-Haus-Verkauf) ausschöpfen.
Die scheinbar unendliche Zahl von Gerichtsentscheidungen mit unterschiedlichen Begründungen und unterschiedlichem Ausgang ist unbefriedigend. Dies wird sich vermutlich erst dann ändern, wenn der Bundesgerichtshof als oberstes Zivilgericht dazu endlich entscheidet.
In jedem Fall ist es ratsam, sich vor der Umsetzung konkreter mietrechtlicher Maßnahmen qualifizierten Rechtsrat einzuholen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
■ Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte
