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Home Sonderthemen Hannover Region Ost „Wird die Formvorgabe nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig“, so Notar Andreas Kellner aus Großburgwedel
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11:19 10.12.2020
Rechtsanwalt und Notar Andreas Kellner berät Mandanten in seiner Kanzlei in Großburgwedel.

Um was geht es? Seit Jahren belasten private Immobilienkäufer, also Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung, die nicht unerheblichen Beträge der Maklercourtage, die nach einem Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis und Grunderwerbssteuer in einer Höhe bis zu 6 Prozent netto vom Kaufpreis von Ihnen allein zu zahlen sind. 

Der Gesetzgeber hat mit den jetzigen Änderungen im Bereich der §§ 656 lit. a-d BGB, die zum 23. Dezember 2020 in Kraft treten, sein jahrelanges Vorhaben hinsichtlich einer bundesweiten Vereinheitlichung der Regelungen für Maklerverträge umgesetzt und will mit den neuen Regeln für die Immobilienvermittlung für Rechtssicherheit und Transparenz, aber auch für die Entlastung der Verbraucher sorgen.  

Beachtenswert ist in diesem Zusammenhang aber auch: Für gewerbliche Immobilienkäufe oder den Erwerb von Mehrfamilienhäusern oder anderen Anlageobjekten ändert sich – auch beim Erwerb durch Privatpersonen – gar nichts; ebenso wenig für juristische Personen.

Formvorgaben für Einfamilienhaus- und Wohnungsvermittlung

Grundsätzlich waren Maklerverträge in Bezug auf eine Immobilienvermittlung bisher völlig frei vereinbar und konnten daher sogar lediglich mündlich vereinbart werden.

Dem tritt die Gesetzesänderung mit dem neuen § 656 a BGB entgegen, der künftig für alle Maklerverträge die Textform (§ 126 BGB) vorschreibt, soweit eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus Vertragsgegenstand ist. Damit können entsprechende Maklerverträge zwar inhaltlich immer noch relativ frei geschlossen werden, es muss jedoch mindestens eine den textlichen Inhalt erkennbare Form gewählt werden, mithin schriftlich, per Fax, E-Mail oder sogar durch Kurzmitteilungen via Mobiltelefon. Wird die vorgenannte Formvorgabe für den Maklervertrag zukünftig nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig; ein Provisionsanspruch des Maklers hinfällig.

Halbteilungsgrundsatz

Zur Vermeidung von einseitiger Kostenlast beim Verbraucher wurde vom Gesetzgeber der Halbteilungsgrundsatz im Maklerrecht eingeführt.

Zukünftig muss der Erwerber einer privaten Immobilie (Wohnung, Einfamilienhaus) nur noch maximal die Hälfte der mit dem Makler vereinbarten Provision zahlen. Darüber hinaus muss der Verbraucher als Erwerber seinen Anteil erst dann bezahlen, wenn auch der Verkäufer die tatsächliche Bezahlung seines Anteils an der Maklercourtage ihm gegenüber nachgewiesen hat, zum Beispiel durch einen Kontoauszug. Der Anteil des Käufers darf dabei nicht höher sein, als der ihm nachgewiesene Zahlbetrag durch den Veräußerer.


"Der Gesetzgeber will mit den neuen Regeln für die Immobilienvermittlung für Rechtssicherheit und Transparenz, aber auch für die Entlastung der Verbraucher sorgen.“

Andreas Kellner, Notar und Rechtsanwalt


Kein Provisionsverzicht

Der Gesetzgeber geht aber sogar soweit, dass er die hälftige Provisionszahlungspflicht dahingehend manifestiert, dass der Verzicht des Maklers gegenüber der einen Kaufvertragspartei, gleichzeitig auf die andere Partei abfärbt und jegliche vom Halbteilungsprinzip abweichende Vereinbarung nicht nur unzulässig ist, sondern den Maklervertrag unwirksam werden lässt. Die Unwirksamkeit des Vertrags führte dann zu einem vollständigen Entfall des Anspruch auf Maklercourtaget.

Ausnahme: Einseitige Provisionsvereinbarung

Zulässig bleibt allerdings weiterhin, mit entsprechender individu-Rechtsanwalt und Notar Andreas Kellner berät Mandanten in seiner Kanzlei in Großburgwedel. eller Vertragsabrede, dass der Verkäufer allein einen Makler beauftragt und diesem im Wege der sog. „Innenprovision“ seine Tätigkeit der Vermarktung bezahlt. Der Käufer zahlt dann gar nichts.

Umgekehrt kann auch der Käufer einen Makler mit der Suche nach einem Objekt beauftragen. Vermittelt der Makler dann ein Objekt, welches er bei Vertragsschluss noch nicht kannte, steht im der volle Provisionsanspruch gegen den Käufer allein zu.

Diskussionspotenzial

Uneinigkeit besteht aber, ob diese Regelungen wirklich dem Anspruch des Gesetzgebers Genüge tun. Insgesamt dürfte die Anwendung der neuen Vorschriften aber noch ausreichend Potenzial für Diskussionen bieten. So stellt sich die Frage, was für langfristige Maklerverträge gilt, die bereits vor dem 23. Dezember 2020 abgeschlossen worden sind oder aber welche Regeln zukünftig – zum Beispiel für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung – gelten.

Im Zweifel sollte in diesem Zusammenhang im Einzelfall anwaltlicher Rat eingeholt werden, um nicht fehlerhaft die neuen Vorschriften zum eigenen Nachteil anzuwenden. Andreas Kellner, Rechtsanwalt und Notar

Mehr Informationen gibt es auf: www.kanzlei-kellner.de

Au-pair-Kosten absetzen?

Wer eine/n Au-pair in den Haushalt aufgenommen hat, kann die Aufwendungen als haushaltsnahe Dienstleistungen verbuchen. Das Finanzamt erkennt vermutlich nur die Taschengeldzahlungen an, denn absetzungsfähige Beträge müssen mittels Kontobelegen nachgewiesen werden. Steuerlich ist es vorteilhafter, Au-pair-Leistungen komplett für die Kinderbetreuung einzusetzen und die Ausgaben als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend zu machen. In diesem Falle wird die Finanzverwaltung eine Kopie des Au-pair-Vertrages als Nachweis anerkennen. Aufwendungen sind zu zwei Dritteln bis zu einer Höhe von 4000 Euro je Kind anzusetzen. Diese Summe wird nicht von der Steuerschuld abgezogen, sondern vom zu versteuernden Einkommen. Auch außergewöhnliche Belastungen, etwa Pflegekosten ab einer gewissen Höhe, reduzieren übrigens das zu versteuernde Einkommen. lps/Cb

Modernisierung und Instandhaltung: Viele Vorteile sprechen dafür

Neue Ziegel für die Dachsanierung? Zahlreiche Aufwendungen können abgerechnet werden. Foto: Busche
Neue Ziegel für die Dachsanierung? Zahlreiche Aufwendungen können abgerechnet werden. Foto: Busche

Wer in Immobilien investiert hat und diese vermietet, hat steuerlich mehr Möglichkeiten als Selbstnutzer. Zahlreiche Aufwendungen im Zusammenhang mit einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Mehrfamilienhaus können abgerechnet werden. Oft lohnt sich hier ein Spiel mit der Steuerprogression.

Hat der Vermieter oder die Vermieterin im laufenden Jahr ein vergleichsweise hohes Einkommen mit einem hohen Steuersatz und im kommenden Jahr deutlich niedrigere Einkünfte, ist die Besteuerung im Folgejahr geringer. Das ergibt sich oft kurz vor Rentenbeginn.

Länger geplante Modernisierungen oder Instandsetzungen sollten in dem Fall in das hoch besteuerte Jahr vorgezogen werden, um eine möglichst hohe Steuerersparnis zu erreichen. Mieter können über die haushaltsnahen Dienstleistungen Steuern sparen. In Frage kommen Treppenreinigung, Gartenarbeiten und Winterdienst. lps/Cb

Werbungskosten: Freibeträge prüfen – ein Antrag kann sich rentieren

Die Steuerverwaltung berücksichtigt automatisch einen Grundbetrag an Werbungskosten. Das sind 1000 Euro pro Kalenderjahr, monatlich rund 83 Euro. Durch diesen Freibetrag werden vor allem die Kosten für die Fahrten von der Wohnung zum Arbeitsplatz mit der Entfernungspauschale von 30 Eurocent je Kilometer für die einfache Strecke abgedeckt.

Der Antrag auf Eintragung eines Freibetrags lohnt nur, falls neben den Fahrtkosten weitere Werbungskosten entstanden sind oder der tägliche Weg zur Arbeit über 15 Kilometer pro Tag liegt. Nur dann werden die 1000 Euro sicher überschritten. Zur Auswahl stehen der Aufwand für doppelte Haushaltsführung, die Kosten eines beruflich bedingten Umzugs sowie Bewerbungskosten, Fort- und Weiterbildungskosten. Weiterhin genehmigt die Finanzverwaltung im Kalenderjahr 1908 Euro Freibetrag für Alleinerziehende, ab dem zweiten Kind aufgestockt um jeweils 240 Euro.

Voraussetzung ist das Zusammenleben mit mindestens einem Kind, für das Anspruch auf Kindergeld besteht. Es darf keine Haushaltsgemeinschaft mit einer anderen volljährigen Person bestehen. Ab 2020 wird dieser Steuerfreibetrag stark angehoben. Der Grundfreibetrag wird im Rahmen des Lohnsteuerabzugsverfahrens durch die Steuerklasse II berücksichtigt.

Ob sich ein Antrag auf einen Freibetrag wirklich lohnt, ist auszurechnen. Auch abhängig Beschäftigte können durch geschicktes Zahlungsverhalten ihre Steuervorteile vergrößern, indem sie Ausgaben in das laufende Kalenderjahr vorziehen oder aber in das Jahr 2021 verschieben. lps/Cb

Lohnt es sich, im Ausland Geld anzulegen?

Lohnt es sich, im Ausland Geld anzulegen?

Unter Palmen investieren? Ein Steuerberater kann prüfen, ob diese Option sinnvoll ist. Foto: Bahamas Tourist Office
Unter Palmen investieren? Ein Steuerberater kann prüfen, ob diese Option sinnvoll ist. Foto: Bahamas Tourist Office

Im Ausland angelegtes Kapital ist grundsätzlich weder illegal noch „Schwarzgeld“. Es ist auch nicht verboten, im Ausland Gewinne aus Kapitalanlagen zu erwirtschaften. „Schwarzgeld“ ist illegal erworbenes oder an der Steuer vorbeimanövriertes Kapital, das im Ausland geparkt oder dort investiert wird.

Kapitalerträge im Ausland sind in der Anlage KAP zur Steuererklärung anzugeben. Eine Vermögenssteuer wird derzeit nicht erhoben. Deshalb sind nur Erträge aus Kapitalanlagen im Ausland erklärungspflichtig. Es ist fraglich, ob sich Kapitalanlagen im Ausland überhaupt lohnen. Während der aktuellen Niedrigzinsphase sind die Verzinsungen auch im Ausland kaum der Rede wert. In europäischen Staaten werden Zinserträge fast überall besteuert, oft sogar höher als mit den 25 Prozent Abschlagsteuer hierzulande. In Ländern außerhalb der Euro-Zone kommt noch ein Währungsrisiko hinzu, was bei der globalen Krise zu erheblichen Verlusten führen kann. EU-Länder ohne Quellensteuer melden Zinsen an den Wohnsitzstaat.

Offshore-Standorte wie die Kanalinseln oder die Insel Man führen Steuern anonym ab. Wenn Quellensteuern im Ausland abgezogen wurden, können diese unter bestimmten Voraussetzungen in voller Höhe auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden. Als Nachweis verlangt das Finanzamt Bescheinigungen im Original. Zu den ausländischen Erträgen zählen auch Erträge aus ausländischen thesaurierenden Investmentfonds in inländischen Depots und Erträge aus von inländischen Banken vermittelten Anlagen im Ausland. lps/Cb
                        

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