Um sich den Wunsch nach einem Haus zu erfüllen, nutzen Familien das Erbbaurecht. Sie sparen die hohen Ausgaben für den Kauf eines Grundstücks. Stattdessen pachten sie die Fläche über einen Erbbaurechtsvertrag. Was aber passiert, wenn der Vertrag ausläuft?Kirchen, Kommunen und Stiftungen sind typische Einrichtungen, die Grund und Boden verpachten. Als Gegenleistung bekommen sie den Erbbauzins. Er liegt einer Studie der Immobilienberatungsgesellschaft JLL zufolge im Schnitt bei 3,7 Prozent des aktuellen Grundstückswerts.
Was kommt nach dem ENDE DES VERTRAGS?
Vor allem in teuren Ballungsräumen vergeben Kommunen Erbbaurechte, damit Familien sich ein eigenes Haus leisten können. Frankfurt, Berlin und Hamburg haben zum Beispiel jeweils mehr als 4000 solcher Rechte in den Unterlagen, die Mehrzahl von ihnen fürs Wohnen.
Nutzung der Grundstücke zeitlich begrenzt
Die Nutzung der Grundstücke ist in der Regel auf 99 Jahre festgeschrieben. Danach erlischt das vereinbarte Erbbaurecht. Das Gelände geht an den Eigentümer zurück. Der Eigentümer des Grundstücks wird dann automatisch auch Eigentümer des darauf gebauten Hauses. Das wird ins Grundbuch eingetragen. So ist es gesetzlich geregelt. „Grundstück und Haus vereinen sich wieder in einer Hand“, erläutert der Geschäftsführer des Erbbaurechtsverbands, Matthias Nagel, die Folge. Nagel arbeitet gleichzeitig für die Klosterkammer Hannover.
Für die Nutzer hat ein sang- und klangloser Übergang Folgen: Sie können ihr Haus nicht mehr verkaufen, werden Mieter in den ehemals eigenen vier Wänden oder müssen im schlimmsten Fall ausziehen.
Rechtzeitig mit Pachtgeber Kontakt aufnehmen
Wer das vermeiden will, sollte frühzeitig mit dem Erbbaurechtsgeber über eine Verlängerung sprechen. Nagel rät, spätestens zwei Jahre vor Vertragsende auf Kirche, Kommune oder Stiftung zuzugehen. Bei einer Verlängerung wird nicht nur über die künftige Vertragslaufzeit diskutiert, sondern auch der neue, vom Nutzer zu zahlende Zinssatz festgelegt. Dieser bemisst sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert. Schießt der in die Höhe, steigt der Zins entsprechend. „Es kann in der absoluten Summe eine erhebliche Mehrbelastung für den Erbbaurechtsnehmer bedeuten“, sagt Nagel.
Chancen auf stabilen Zins sind in Stadt und Land unterschiedlich
Das trifft vor allem Menschen, die ihr Eigenheim seit mehreren Generationen bewohnen oder geerbt haben. Hier sind die Ausgangszinsen meist gering. In ländlichen Regionen mit niedrigen oder stagnierenden Bodenwerten stehen derzeit die Chancen von Nutzern auf einen stabilen Zins besser als in Großstädten.
Ein frühzeitig verlängerter Vertrag erleichtert die Aufnahme eines Darlehens, zum Beispiel für ein neues Dach oder eine neue Heizung. Abhängig von den Kosten machen Kreditinstitute bereits zehn Jahre vor Auslaufen des Erbbaurechts dicht. In dieser Zeit müsse nach den Vorgaben der meisten Geldgeber der Kredit abgetragen sein, erläutert Frank Lösche vom Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein in Hamburg. Damit das Investment lohnt, würde er ein 60 000-Euro-Darlehen 20 Jahre vor Ablauf des Erbbauvertrags aufnehmen. Zehn Jahre lang wird abbezahlt, die nächsten zehn Jahre abgewohnt.
Erst verlängern, dann verkaufen
An die Zehnjahresregel sollten Eigentümer auch bei einem geplanten Verkauf ihrer Immobilien denken: Je kürzer die Laufzeit des Erbbaurechts, desto unattraktiver wird das Haus. Denn zusätzlich zu wahrscheinlich schlechteren Kreditkonditionen der Bank schleppt der Erwerber die Unsicherheit mit, wie es in Zukunft mit dem Erbbauvertrag weitergeht. Experten wie Lösche und Nagel empfehlen deshalb, erst zu verlängern und dann zu verkaufen.
Läuft der Vertrag aus, erhalten Hausbesitzer eine Entschädigung. Nach dem Gesetz stehen ihnen mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts zu. „Damit macht der Besitzer sehr wahrscheinlich einen relativ großen finanziellen Verlust“, sagt Lösche. Relativ selten sehen Verträge einen 100-prozentigen Ausgleich vor. dpa/tmn
