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Home Sonderthemen Hannover Region Nord Notar Andreas Kellner aus Burgwedel: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – mit neuer Fassung noch immer ein Buch mit sieben Siegeln?
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12:24 11.02.2021
Andreas Kellner, Notar und Rechtsanwalt

Für Wohnungseigentum, meistens in einzelne Wohnungen aufgeteilte Mehrfamilienhäuser, gilt seit dem 1.Dezember 2020 die stark überarbeitete und reformierte Variante des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG).

Ein Grund sich mit den Auswirkungen der Änderungen für die Praxis auseinanderzusetzen, da das Gesetz bereits in der Vergangenheit nicht gerade durch Übersichtlichkeit und Klarheit bekannt war.

Was wurde geändert?

Hintergrund der jetzt umfangreichen Reform war der Bestand des Gesetzes seit 1951 (mit lediglich geringfügigen Anpassungen), welches damals mit dem Ziel der Stärkung des Wohnungsbaus und des Erwerbs von Wohnungseigentum durch eine breite Bevölkerungsschicht initiiert worden war.

Neue strukturelle Themen sollten daher mittels einer Reform Einzug in das Gesetz finden und an die Gegebenheiten der 2000er-Jahre anpassen.

Einfachere Eigentümerversammlung

Während die Frist für die Einberufung von Eigentümerversammlungen jetzt von 2 auf 4 Wochen verlängert wurde, Kann zukünftig aber auch per E-Mail eingeladen werden, wozu vorher noch die reine Schriftform zu wahren war.

Auch ist die Beschlussfassung
jetzt einfacherer geregelt, denn die Eigentümerversammlung ist unabhängig von den anwesenden oder vertretenen Eigentümerstimmen jetzt immer beschlussfähig.

Auch können einzelne Eigentümer zukünftig Versammlungen anberaumen, wenn der Verwalter daran gehindert ist, oder auf entsprechende Aufforderungen nicht reagiert.

Interessant für die Praxis dürfte ferner werden, dass die reine Beschlussfassung nunmehr auch auf elektronischem Wege zulässig ist.

Umbaumaßnahmen

Umbauten können zukünftig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, so dass nicht mehr alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. Die Kosten lasten aber auf denjenigen Eigentümern, die der Maßnahme zugestimmt haben.

Soweit allerdings mehr als die Hälfte der Eigentümer abgestimmt haben und 2/3 der Stimmen zugestimmt haben, hat die gesamte Eigentümergemeinschaft die Kosten der Umbaumaßnahme zu tragen.

Protokoll

Das Protokoll einer Eigentümerversammlung ist zukünftig unverzüglich nach der Versammlung zu erstellen. Bislang war eine solche Vorgabe nicht im Gesetz enthalten, und führte oftmals zu Rechtsstreitigkeiten, da die Anfechtungsfrist mit dem Beschluss zu laufen begann, dieser den Eigentümern aber bei Fristablauf noch gar nicht in schriftlicher Form vorlag.

Flexibilisierung des Verwaltungsbeirats

Über die Besetzung des Beirats, aber auch die Anzahl seiner Mitglieder, kann zukünftig frei entschieden werden. Das bedeutet, dass nicht mehr zwingend drei Mitglieder vorhanden sein müssen. Gleichzeitig wurde die Haftung der Beiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt, auch um mehr Eigentümer für diese Aufgabe zu gewinnen. Die Überwachung des Verwalters wurde ebenfalls als Aufgabe des Beirats in das Gesetz aufgenommen.

Bleibt für den Verwalter alles gleich?

Zur Effizienzsteigerung wurden den Verwaltern mehr Rechte bezüglich der „praktischen“ Verwaltung eingeräumt. Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und mit nicht erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft kann der Verwalter zukünftig autonom entscheiden.

Keinen Eingang in das Gesetz gefunden hat die Forderung nach einem generellen Sachkundenachweis für Wohnungsverwalter. Dieser kann aber zukünftig von jedem einzelnen Eigentümer gefordert werden.

Schließlich ist die Möglichkeit der Abberufung des Verwalters erheblich vereinfacht worden. Der bislang notwendige wichtige Grund für eine Abberufung ist weggefallen, die Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter, unter Einhaltung der Kündigungsfristen, jederzeit abberufen.

Zusammenfassung

Die vorstehende Auswahl stellt nur einen Teil der Änderungen durch die WEG.-Reform 2020 dar.

Allerdings gibt es von den einschlägigen Verbänden bereits jetzt schon umfangreiche Kritik, dass Änderungen teilweise einseitig oder nicht vollständig den praktischen Erwägungen Genüge tun, die sich über die Jahre bei Wohnungseigentümergemeinschaften offenbart haben.

Es bleibt daher sowohl Eigentümern, als auch Verwaltern, angeraten, sich insbesondere vor wesentlichen Entscheidungen, fachkundigen Rats zu bedienen um unerkennbare Risiken zu vermeiden.

Bei der Begründung von Wohnungseigentum sollte die Aufgabenstellung auch an den Notar lauten, die Neuerungen zu berücksichtigen und bereits mit der Bestellung von Wohnungseigentum die aktuellen Möglichkeiten auszuschöpfen.

Andreas Kellner
Notar und Rechtsanwalt
Am Markt 5
30938 Burgwedel
info@kanzlei-kellner.de


Immobilien frühzeitig übertragen – Steuern sparen

Dipl.-Kfm. (FH) Christian Katz, Steuerberater
Dipl.-Kfm. (FH) Christian Katz, Steuerberater

Durch die frühzeitige Übertragung von Vermögen kann der Begünstigte Steuern sparen. Dabei ist die Devise: Besser verschenken als vererben! Wenn Vermögen vorhanden ist, sollte man sich schon zu Lebzeiten überlegen, wie und auf wen es übertragen werden soll. Dies hat nicht nur steuerliche Vorteile, sondern kann auch Konflikten nach dem Tod vorbeugen. Der Schenker kann dadurch aktiv Einfluss auf die Nachfolgeregelung nehmen.

In der Vielzahl der Fälle kann durch eine frühzeitige Planung die Steuerlast des Beschenkten minimiert bzw. auf null reduziert werden. Die Steuer bemisst sich am steuerpflichtigen Erwerb. Dieser ermittelt sich aus den übertragenen Vermögenswerten, abzüglich der mit übernommenen Verbindlichkeiten sowie steuerlicher Befreiungen (z. B. bei Betriebsvermögen) und dem persönlichen Freibetrag.

Bei der Übertragung einer Immobilie ist wie folgt vorzugehen: Der Wert der Immobilie wird anhand vorgeschriebener Verfahren ermittelt (nahe dem Verkehrswert). Von diesem Wert werden übernommene Verbindlichkeiten abgezogen. Dies kann ein übernommenes Darlehen, eine zu zahlende Rente oder aber die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchsrechts für die Schenker sein. Dieser Wert ist nur zu 90% steuerpflichtig, wenn die Immobilie Wohnzwecken dient. Erfolgt die Schenkung direkt an die Kinder (Enkelkinder), haben die Kinder jeweils einen persönlichen Freibetrag von 400 000 Euro (200 000 Euro). In den meisten Konstellationen fällt deshalb keine Steuer an. Wird die Übertragung von Vermögen über einen längeren Zeitraum gestreckt, ist zu beachten, dass dieser Freibetrag erst nach Ablauf von zehn Jahren neu ausgenutzt werden kann.

Die Gewährung eines Nießbrauchsrecht hat zudem den Vorteil, dass die vererbende Partei die Immobilie auch nach der Schenkung noch nutzen kann. Entweder wohnt sie in der Immobilie, oder die Mieteinnahmen fließen ihr weiterhin zu. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich, er erlischt daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Da es zu unerwünschten Entwicklungen der Verhältnisse des Beschenkten kommen kann (z. B. Insolvenz), ist ein vertragliches Rückforderungsrecht ratsam. Dabei ist nicht zu unterschätzen, dass bei einer Schenkung des Grundstücks die zukünftigen Wertsteigerungen bereits in der Hand des Beschenkten entstehen und damit bereits Steuer gespart wird.

Bei allen Überlegungen sollte jedoch nicht nur das Sparen der Erbschaft-/Schenkungsteuer gesehen werden. Die Übertragungen können auch zur Grunderwerbsteuer oder zu einkommensteuerlichen Belastungen führen. Eine (steuer-)rechtliche Beratung ist daher sinnvoll. Wir sind Ihnen gerne dabei behilflich.

Dipl.-Kfm. (FH) Christian Katz
Steuerberater
Steuerkanzlei Katz
Am Ortfelde 22
30916 Isernhagen
www.katz-steuer.de
   

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